房地合一新制在 105 年正式實施，

但到現在還是有很多人搞不清楚狀況。

王先生在去年出售一戶房地產，售價 5000 萬元，

他究竟應該如何申報綜所稅？

事實上，目前房地產出售獲利的相關稅法很複雜，

一般家庭不容易判斷應該採用何種方式申報，

只要依序回答以下問題，

就可以釐清出售房屋應該如何報稅。

4 個問題 ，讓你一目了然！

問題① 是否於 105 年購買？

105 年 1 月 1 日起房地合一稅新制上路，

如果王先生是在 105 年購買取得該房地產，

又在當年度出售，則適用房地合一稅，

而且由於買賣價格都經實價登錄在案，

房屋、土地都應該按實價計算交易所得課稅。

不過，王先生出售房產，

除了按新制規定計算房屋、土地交易所得外，

還必須在完成所有權移轉登記日的次日起算，

在 30 天內辦理申報納稅，

也就是說，

假設王先生在 105 年 3 月 1 日完成所有權移轉登記，

則必須在 105 年 3 月 31 日申報完成，

而不是等到今年5月時才申報綜所稅。

根據新制的規定（ 見表1），

由試算結果（見試算案例➊）

可知，房地合一稅對 2 年內的短期買賣者稅負很重，

舉例來說，持有 1 年以內售出，

房屋售價所得扣除相關成本、

費用及土增稅漲價數額後，

適用稅率達 45%，立法精神是要民眾別頻繁進出炒房。

不過新制鼓勵民眾長期持有房地產，

針對持有 10 年以上的房地產出售獲利者，

將稅率降到只有 15%。

問題② 是否持有超過2年？

如果王先生是在 103 年或 104 年

的某日購買取得該房地產所有權，

又在 105 年度出售，

若購買與出售的 2 個完成所有權

移轉登記日相隔未超過 2 年，

則仍適用房地合一稅。

換個角度想，民眾若是在 105 年以前購屋，

只要不要在 2 年內出售，

就不會適用房地合一稅新制。

問題③ 房地產是合建分售？

由於房屋老舊可能引起公共危險，

政府為了鼓勵房屋所有人重建，合建分售的新屋，

若是在 2 年內出售，

房地合一稅並不會課徵 45% 或 35% 的重稅，

一律採用 20% 的較低稅率。

同樣的，自有土地與營利事業合建，

並於土地取得日 2 年內銷售完成，

這樣的情況也適用 20% 稅率（見試算案例➋）。

問題④ 出售房產是繼承取得？

如果出售的房子，

是在 104 年 12 月 31 日以前繼承取得，

為使改制前後已持有房地者權益不受影響，

並考量繼承人取得房地的時點及原因並非其能控制，

仍適用舊制課稅規定。

若是在 105 年 1 月 1 日以後繼承取得，

且過世者（被繼承人）也是在 105 年 1 月 1 日以後取得，

則仍應適用新制房地合一稅，

舉例來講，

林先生在 105 年 10 月

繼承父親在 105 年 2 月買的房子，

並在同年12月賣出，則適用房地合一稅制。

如果林先生的父親是在

104 年12 月 31 日以前取得該房產，

原則上是適用舊制規定，不過繼承人繼承房產後，

若符合新制的自住房屋、土地優惠，

也可以選擇按新制課稅。

也就是說，

林先生持有該房產期間及林先生的父親持有期間，

都符合新制自用住宅規定，

而且 2 人持有房產年期相加達 6 年，

林先生可選擇用新制報稅。

因為房地合一稅對自用住宅提供很優惠的免稅空間，

課稅所得 400 萬元以下免稅，超過 400 萬元部分，

按 10% 稅率課徵所得稅，繼承人可以先行驗算稅額，

採用稅額最低的方式申報。

此外， 若房產是贈與取得，

售屋的民眾將面臨極高的稅負

（繼承取得與受贈取得，合稱為「遺贈取得」），

因為不論適用舊制或新制的遺贈取得房地產，

計算課稅所得時，

都必須以繼承或受贈當年的「時價」為「成本」。

在不動產中，土地的「時價」是公告土地現值，

房屋的「時價」是房屋評定現值，

通常與市價有落差，會因此拉高課稅所得。

父母應盡量避免贈與房產或留下房產當遺產，

因為子女出售時，稅負會很重。

希望這 4 個問題，有解答你的疑惑！

資料來源：

cmoney (http://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=73441)